Плюсы и минусы ипотеки

Семь лет назад, 20 марта 2008 года, был принят Закон РТ «Об ипотеке». Можем ли мы сегодня сказать, что ипотека стала для отечественных банков таким же выгодным и востребованным видом услуг, как кредитование сельского хозяйства, малого и среднего бизнеса, денежные переводы? Где и как обычному таджикистанцу получить выгодную ипотеку, чтобы не только купить квартиру, но и сохранить её?

С этой худощавой седой женщиной я познакомилась у дверей одного из душанбинских банков, куда пришла на интервью, а она – узнать, как получить кредит на покупку дома:

- У меня пятеро сыновей, - начала свой рассказ Амина, - и мы живем в двухкомнатной квартире. Когда переезжали в Душанбе в начале девяностых из Курган-Тюбе, мы этому были очень рады. Думали, пока дети вырастут, купим жилье побольше. Но в 2006-м мой муж умер, и я осталась одна. Дети, слава Аллаху, выросли, теперь их нужно женить. А как мы поместимся в двухкомнатной квартире, ума не приложу. Нам бы продать квартиру и купить дом! Но денег от продажи нашей «хрущевки» все равно на покупку большого дома не хватит. С тех пор цены на жилье в Душанбе выросли в разы. Вот уже несколько лет хожу по банкам, узнаю их условия по выдаче ипотеки, но решиться не могу. Для этого нужно продать старую квартиру, чтобы внести первый взнос и заложить покупаемое жилье. А проценты у них большие, боюсь, не расплатимся, тогда вообще на улице останемся! Вон, в газетах то и дело пишут объявления о том, что в счет погашения задолженности суд продаёт чью-то квартиру в доход банка. Знаете, за те пять лет, что хожу по банкам, я все надеюсь, что хоть в очередной раз их проценты снизятся. Но нет, их условия не меняются!

Действительно, как купить квартиру обычным таджикистанцам, если собственных накоплений на улучшение жилищных условий предательски не хватает?

Ипотека в Таджикистане: теория и практика

Теоретически, можно получить ипотеку, как и во всех цивилизованных странах. Законодательная база для этого подведена: в марте 2008 года был принят Закон РТ «Об ипотеке». Для сравнения отметим, что в России аналогичный закон был принят еще при Ельцине, 16 июля 1998 года, а в Казахстане Закон «Об ипотеке недвижимого имущества» был принят 23 декабря 1995 года.

Закон призван регулировать, как отмечено в его преамбуле, «правовые, экономические и организационные основы отношений, связанных с возникновением, действием и прекращением ипотеки». В статье 3 закона читаем: «Законодательство Республики Таджикистан об ипотеке основывается на Конституции Республики Таджикистан и состоит из Гражданского кодекса Республики Таджикистан, настоящего Закона, других нормативных правовых актов Республики Таджикистан, а также международно-правовых актов, признанных Таджикистаном».

Здесь уместно было бы отметить, что изначально причиной возникновения и развития ипотеки в странах СНГ стали так называемая жилищная реформа, развитие рынка жилья и переход на новые социально-экономические условия жизни. Если раньше люди годами ждали распределения бесплатного государственного или платного кооперативного жилья, то теперь у них появилась возможность купить недвижимость здесь и сейчас. Правда, у тех, у кого есть наличные, а у кого их нет, могут воспользоваться услугами многочисленных банков, чисто теоретически.

Теория теорией, а на практике, как оказалось, ипотеку в Таджикистане не так-то просто получить. Видимо, не все банки пока готовы предоставлять населению такую услугу. Ни государственный «Амонатбанк», ни коммерческие - «Ориёнбанк» и «Агроинвестбанк», на сегодняшний день ипотеки не выдают. В телефонном интервью сотрудник отдела кредитования «Агроинвестбанка», пожелавший остаться неизвестным, отметил, что ипотечный кредит у них выдавался до 2013 года, однако, сейчас в силу некоторых обстоятельств этот вид кредитования приостановлен.

Дочерние организации зарубежных банков, не первый год осуществляющих свою деятельность в Таджикистане – «Аксесбанк» и «Казахский Коммерческий банк Таджикистан» («Казкоммерцбанк») по ипотеке тоже не работают. Хотя у себя на родине «Казкоммерцбанк» выдает ипотечные кредиты по весьма комфортным условиям: под 13,4% годовых, сроком от 37 месяцев до 20 лет. Причем, сумма первоначального взноса составляет 10% от оценочной стоимости готового жилья. Да и для получения ипотеки банк ограничивается минимальным перечнем документов, состоящим всего из пяти обязательных пунктов.

Почему же ипотека на сегодняшний день не популярна среди большинства отечественных и зарубежных банков?

Ответ на этот вопрос мы получили у председателя Ассоциации микрофинансовых организаций Таджикистана Фархода Акбарова:

- Ипотека предполагает долгосрочное вложение инвестиций. Хотя долгосрочными в условиях нашей республики считаются не 20-30 лет, как допустим, в России и других странах СНГ, а 5-10 лет. Некоторые банки ссылаются на то, что долгосрочное инвестирование им невыгодно. Другие, что у них недостаточно средств для внедрения ипотеки. Им гораздо выгоднее вкладывать средства в краткосрочные проекты, например, выдавать микрокредиты: потребительские, дорожные, на развитие малого и среднего бизнеса и так далее. Там крутятся гораздо меньшие суммы, на короткий срок, везде по-разному - от двух месяцев до одного года, хотя процентные ставки там намного выше: от 30% годовых. Так деньги совершают оборот чаще и быстрее и, естественно, приносят большую прибыль.

На сегодняшний день ипотечный кредит можно получить лишь в нескольких отечественных банках: «Точиксодиротбанк», «Бонки Рушди Точикистон», Первом микрофинансовом банке, «Эсхата» и еще в нескольких микрокредитных организациях.

Однако сколько человек воспользовались ипотекой, вернули или не вернули они полученный кредит, нам так и не удалось узнать. Некоторые источники информации ссылаются на то, что эти данные есть в Интернете, некоторые – на банковские тайны, некоторые - на свою неосведомленность.

Об ипотеке из первых уст

Об условиях получения ипотеки нам рассказала кредитный эксперт коммерческого банка «Эсхата» Манижа Дайхудова.

- В нашем банке ипотека выдается на основании трехстороннего договора по формуле: продавец квартиры + покупатель + банк. Покупатель и продавец квартиры договариваются между собой и обращаются в банк. Покупатель, в свою очередь, предоставляет перечень необходимых документов, состоящий из 9 пунктов. Мы изучаем кредитоспособность клиента, официальные и реальные статьи доходов членов его семьи, почтовые переводы от родственников из России, если таковые имеются. Если все его документы в порядке, банк даёт «добро». Тогда клиент вносит в банк 30% от стоимости квартиры, которые идут на счет продавца квартиры, остальную сумму вносит банк. Ипотека выдается под залог приобретаемой или уже имеющейся недвижимости под 22% годовых и 1,8% ежемесячных. Сумма ипотеки может достигать от 5 до 50 тысяч долларов. Крайний срок погашения кредита – 10 лет, однако, если позволяют средства, клиент может погасить его и раньше, например, за два года. Тогда годовые процентные ставки за оставшиеся 8 лет клиент платить не будет. Ипотека для приобретения жилья в новостройках выдается только в том случае, если дом уже сдан в эксплуатацию, и есть необходимые документы МБТИ. Владельцы квартир в 2-3-этажных домах («сталинках») тоже могут заложить свою недвижимость для получения кредита при условии, что эти дома в ближайшие годы не пойдут под снос.

Затем М.Дайхудова объясняет механизм «работы» ипотеки более популярно: «Для примера, если вы покупаете квартиру за $40000, то вносите в банк 30% от её стоимости. В данном случае, это $12000. Остальные $28000 оплатит банк, а вы будете погашать этот кредит в течение 10 лет, выплачивая по $578 ежемесячно».

Позже, в

Полезные ссылки:
Рейтинг банков России 2015
Курсы валют в банках России